Năm 2025, các chương trình Golden Visa (Thị thực Vàng) dựa trên bất động sản tiếp tục trở thành con đường định cư hứa hẹn và sinh lời cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thị trường chứng kiến nhiều biến động: Những nơi quy định còn thông thoáng, dễ tiếp cận thì giá nhà tăng mạnh, trong khi nhiều nơi bắt đầu siết chặt quy định hoặc đóng cửa chương trình.
Golden Visa là “tấm vé” cho phép nhà đầu tư nước ngoài định cư tại châu Âu
Hy Lạp: Bất động sản hạ nhiệt
Sau khi chương trình Golden Visa Hy Lạp tăng ngưỡng đầu tư ở Athens và các khu vực trọng điểm lên 800.000 EUR, thị trường bất động sản ở đây cũng hạ nhiệt. Theo dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, tính đến tháng 10/2025, giá nhà ở toàn quốc tăng 6,4%, thấp hơn đáng kể so với mức 12,1% của năm 2024.
Các bất động sản có giá dưới 800.000 EUR tại Athens đang chững lại do nhu cầu Golden Visa dịch chuyển sang các phân khúc khác. Ngoài ra, quyết định thắt chặt quy định cho thuê ngắn hạn đối với bất động sản trong chương trình Golden Visa cũng tác động đáng kể đến kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư.
Chính sách thuế ưu đãi và chất lượng cuộc sống cao tiếp tục là lợi thế của Hy Lạp
Thay vì tập trung vào Athens, nhà đầu tư đang đổ xô về Rhodes và Thessaloniki. Bất động sản ở những khu vực này duy trì mức tăng trưởng ổn định từ 8-9%. Nhà đầu tư vẫn có thể sở hữu Golden Visa với mức 250.000 EUR nếu chọn mua các tòa nhà cũ, kho xưởng hoặc văn phòng trống để cải tạo thành căn hộ để ở.
Xem thêm: Cẩm nang thiết yếu cho người định cư Hy Lạp
Thổ Nhĩ Kỳ: Ảnh hưởng lợi nhuận do lạm phát
Chương trình nhập tịch của Thổ Nhĩ Kỳ duy trì ngưỡng đầu tư bất động sản 400.000 USD trong suốt năm 2025. Tuy nhiên, việc đồng Lira mất giá đã tác động đáng kể đến lợi nhuận của nhà đầu tư.
Tính đến tháng 9/2025, dữ liệu từ Viện Thống kê Thổ Nhĩ Kỳ cho thấy giá nhà tính theo đồng Lira tăng 47%. Tuy nhiên, sau khi điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát 39%, giá trị bất động sản thực tế giảm từ 0,5% đến 8,8% tùy địa điểm. Trong đó, Istanbul ghi nhận mức sụt giảm thực tế lớn nhất với tỷ lệ 8,8%.
Đầu tư định cư Thổ Nhĩ Kỳ có ưu điểm là quy trình xử lý hồ sơ đơn giản và nhanh chóng
Việc đồng Lira mất giá khoảng 20% so với USD đã ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của các nhà đầu tư quốc tế. Những khoản lợi nhuận trên sổ sách từ 5-10% thường chuyển sang trạng thái âm hoặc gần bằng không sau khi quy đổi ra USD và tính thêm yếu tố lạm phát.
Để giảm thiểu rủi ro tỷ giá và lạm phát, các nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển dịch dòng vốn sang các dự án tại những khu vực đã phát triển ổn định, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên các sản phẩm niêm yết giá bằng USD.
Ngoài ra, chủ hồ sơ Golden Visa cần chú ý đến các vấn đề pháp lý. Việc 451 nhà đầu tư bị thu hồi quốc tịch do liên quan đến các vụ gian lận bất động sản cho thấy tầm quan trọng của quy trình kiểm tra hồ sơ (due diligence). Dù các giao dịch minh bạch không bị ảnh hưởng, đây vẫn là yếu tố đáng cân nhắc trong quá trình chuẩn bị hồ sơ.
Cộng hòa Síp: Thị trường tăng trưởng ổn định
Cộng hòa Síp duy trì chương trình thường trú nhân với ngưỡng đầu tư bất động sản 300.000 EUR. Tuy nhiên, việc chương trình nhập tịch bị đình chỉ đã hạn chế đáng kể nhu cầu ở phân khúc cao cấp.
Síp là một trong những quốc gia có tài chính và thương mại ổn định nhất khu vực
Dữ liệu từ Cơ quan Thống kê Síp cho thấy giá bất động sản chỉ tăng trưởng ở mức khiêm tốn 3,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tiếp tục duy trì ở mức thấp, khoảng 3-4%/năm, do tình trạng bão hòa thị trường và sự thiếu hụt nhu cầu trong phân khúc hạng sang.
Chương trình này vẫn thu hút những nhà đầu tư có mục tiêu sở hữu quyền cư trú EU với chi phí hợp lý. Tuy nhiên, tốc độ sinh lời tại đây được đánh giá là chậm hơn so với các thị trường năng động khác trong khu vực. Đây là yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ giữa mục tiêu định cư thuần túy và kỳ vọng về lợi nhuận tài chính.
Riêng với Việt Nam, đại diện Việt Nam và Síp vừa ký Hiệp định tránh đánh thuế hai lần tại thủ đô Nicosia. Điều này đã thiết lập khuôn khổ pháp lý cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh và chuyển dòng vốn giữa hai quốc gia, đặt nền tảng cho kế hoạch cư trú dài hạn tại Síp.
Xem thêm: Việt Nam ký hiệp định tránh đánh thuế hai lần với Cộng hòa Síp
Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến lợi nhuận
Nhiều quốc gia đã áp dụng các biện pháp hạn chế, tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của nhà đầu tư. Điển hình như Hy Lạp, các quy định mới về Airbnb đã làm giảm tiềm năng thu nhập từ hoạt động cho thuê, trong khi yêu cầu kiểm tra hồ sơ chặt chẽ hơn tại nhiều thị trường lại kéo dài đáng kể thời gian giao dịch.
Biến động tỷ giá vẫn là một yếu tố rủi ro quan trọng, đặc biệt là đối với các chương trình định giá bằng nội tệ. Sự mất giá của đồng Lira Thổ Nhĩ Kỳ là minh chứng rõ nét cho việc biến động tỷ giá có thể ảnh hưởng sâu sắc đến lợi nhuận thực tế khi quy đổi sang USD.
Triển vọng năm 2026
Hy Lạp sẽ tiếp tục là “điểm nóng” thu hút nhà đầu tư, song việc thay đổi ngưỡng đầu tư có thể khiến nhu cầu tại các khu vực cao cấp có phần chững lại.
Tại Thổ Nhĩ Kỳ, kết quả đầu tư sẽ phụ thuộc lớn vào sự ổn định kinh tế vĩ mô và sức mạnh của đồng Lira. Trong khi đó, những thị trường mới nổi như Thái Lan và Malaysia có thể thu hút thêm dòng vốn khi nhà đầu tư có xu hướng đa dạng hóa danh mục ngoài các chương trình châu Âu truyền thống.
Golden Visa không chỉ là “cánh cửa” định cư đến châu Âu mà còn có tiềm năng sinh lời
Bên cạnh lợi nhuận, xu hướng kết hợp chiến lược giữa quyền công dân, tối ưu hóa thuế và khả năng di chuyển tự do ngày càng trở thành yếu tố then chốt quyết định việc phân bổ vốn của nhà đầu tư.
Thành công của khoản đầu tư phụ thuộc lớn vào việc lựa chọn chương trình, thời điểm và vị thế thị trường. Những nhà đầu tư chọn được thị trường có nền tảng kinh tế tốt và chính sách thông thoáng sẽ đạt được lợi nhuận khả quan. Riêng các chương trình đang trong giai đoạn chuyển đổi sẽ đòi hỏi chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng hơn.
Nhà đầu tư muốn được tư vấn chi tiết về các chương trình Golden Visa châu Âu nói riêng và định cư quốc tế nói chung, vui lòng liên hệ với NVS theo hotline 0914 137 699 để được hỗ trợ.
