Anh chị đang cân nhắc giữa việc mua nhà và thuê nhà ở Bồ Đào Nha? Thị trường bất động sản Bồ Đào Nha đa dạng từ căn hộ thành phố, nhà ven biển đến biệt thự nông thôn, đáp ứng hầu hết nhu cầu của cả người định cư lâu dài lẫn du khách. Việc tìm hiểu kỹ về chi phí, quy trình pháp lý và các phương án mua, xây dựng hay cải tạo bất động sản sẽ giúp anh chị đưa ra quyết định đúng đắn và tận hưởng cuộc sống tại đất nước xinh đẹp này.

Xem thêm: Khí hậu và các mùa trong năm ở Bồ Đào Nha

Mục lục

Tổng quan về thị trường nhà ở tại Bồ Đào Nha

Hầu hết người dân Bồ Đào Nha đều chọn mua nhà, với tỷ lệ sở hữu tăng từ 73,9% năm 2019 lên 77,3% năm 2020. Lisbon nổi tiếng với nhiều khu chung cư, trong khi Algarve thu hút bởi những ngôi nhà ven biển đẹp như tranh vẽ. Người nước ngoài lớn tuổi thường định cư ở vùng nông thôn hoặc gần bãi biển, còn giới trẻ có xu hướng chọn căn hộ trong thành phố. Giá thuê nhà ở Bồ Đào Nha hiện đang giảm, trung bình khoảng €11/m² (2022). Lisbon vẫn là nơi đắt đỏ nhất, khoảng €13,1/m², trong khi Alentejo rẻ hơn, chỉ khoảng €7,4/m².

Giá nhà ở Bồ Đào Nha hiện thấp hơn một chút so với mức trung bình của Liên minh Châu Âu, nhưng vẫn cao hơn so với một số quốc gia như Slovenia hay Malta. Năm 2022, giá trung bình cho một căn nhà mới vào khoảng €2.352/m². Mức giá có xu hướng tăng đều trong những năm gần đây, đặc biệt tại các khu vực lớn: Lisbon đạt khoảng €3.797/m², còn Faro – cửa ngõ vào vùng Algarve – có giá lên tới €2.685/m².

Khung pháp lý về nhà ở

Mua và thuê nhà: Để mua nhà ở Bồ Đào Nha, anh chị không cần phải là người thường trú tại đây. Tuy nhiên, anh chị sẽ cần phải xin Mã số Thuế Cá nhân (Número Fiscal de Contribuinte – NIF) để mua bất động sản. Quy định này cũng áp dụng khi thuê nhà, trừ một số chỗ ở ngắn hạn.

Hợp đồng thuê: Thông thường, hợp đồng thuê nhà sẽ có thời hạn tối thiểu một năm và sẽ thường gia hạn thêm ba năm trừ khi có thỏa thuận khác (một trong hai bên chấm dứt hợp đồng). Người thuê phải báo trước ít nhất hai tháng nếu có ý định chuyển đi. Chủ nhà có quyền chấm dứt nếu cần chỗ ở hoặc cải tạo nhà. Mọi thay đổi đều phải lập thành văn bản và được cả hai bên đồng ý.

Xây dựng và cải tạo: Nếu anh chị có ý định xây hoặc cải tạo nhà, anh chị cần tìm hiểu luật quy hoạch địa phương. Trước khi mua đất, phải đảm bảo mình được phép xây dựng. Sau khi đứng tên, cần trình dự án lên hội đồng địa phương để xin giấy phép xây dựng (licença de obras) hoặc phê duyệt cho các dự án cải tạo lớn hay mở rộng bất động sản.

Mua nhà

Mua nhà ở Bồ Đào Nha có thể là một khoản đầu tư hợp lý, đặc biệt nếu anh chị dự định định cư lâu dài. Sở hữu nhà mang lại sự chủ động và tự do thiết kế không gian sống theo ý thích.

Khi tìm được ngôi nhà phù hợp và hai bên đi đến sự đồng thuận , anh chị sẽ cần ký hợp đồng đặt cọc và thanh toán khoảng 10% giá trị bất động sản. Nếu đổi ý, anh chị sẽ mất khoản đặt cọc; Ngược lại, nếu chủ nhà hủy giao dịch, họ phải hoàn trả gấp đôi số tiền đặt cọc. Sau đó, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán cuối cùng (escritura) tại văn phòng đăng ký địa phương. Quá trình này thường kéo dài 1–3 tháng.

Các chi phí cần lưu ý:

Thuế chuyển nhượng bất động sản (IMT): 0–8% tùy giá trị tài sản, vị trí, mục đích sử dụng (lâu dài hay tạm thời).
Thuế tài sản hàng năm (IMI): 0,3–0,8% giá trị tài sản; có trường hợp được miễn trừ.
Thuế trước bạ (IS): 0,8% giá trị bất động sản.
Lệ phí đăng ký: Khoảng 500 EUR, tùy nơi đăng ký bất động sản (ví dụ tại quầy Casa Pronta, thông qua công chứng hoặc luật sư).
Bảo hiểm nhà (không bắt buộc): Từ 80 EUR/năm với gói cơ bản, khoảng 100 EUR/năm với gói mở rộng.

Thuê nhà

Thuê nhà cũng có những lợi ích riêng. Anh chị không cần đặt cọc trước một khoản tiền lớn và có thể chọn một căn nhà đã sẵn sàng để dọn vào ở. Tuy nhiên, hầu hết việc sửa chữa trong nhà vẫn do chủ nhà chịu trách nhiệm.

Hợp đồng thuê nhà ở Bồ Đào Nha hiện có thời hạn tối thiểu là một năm. Người thuê có thể được yêu cầu trả trước một khoản tiền thuê (renda antecipada) tương đương ít nhất 3 tháng . Giá trị cụ thể sẽ được thỏa thuận giữa hai bên khi ký hợp đồng. Anh chị có thể thuê trực tiếp với chủ nhà hoặc thông qua đại lý bất động sản. Đại lý thường thu phí hoa hồng, phổ biến là một hoặc hai tháng tiền thuê nhà. Các cổng thông tin trực tuyến anh chị có thể tham khảo để tìm kiếm nhà thuê ở Bồ Đào Nha: Casa Sapo, HousingAnywhere, Idealista, Imovirtual, Spotahome. Ngoài ra, anh chị cũng có thể tìm kiếm thông qua các website của các hãng bất động sản như Remax, ERA, và Engel & Völkers.

Có nhiều lựa chọn thuê như thuê theo phòng, căn hộ hoặc nhà nguyên căn. Giá thuê thường không bao gồm chi phí tiện ích, anh chị có thể trao đổi điều này với chủ nhà trước khi ký hợp đồng.

Cho thuê

Cho thuê bất động sản cũng có thể là nguồn thu nhập thụ động hấp dẫn. Tuy nhiên, do thị trường du lịch phát triển mạnh, một số thành phố như Lisbon và Porto đã áp dụng hạn chế số lượng nhà cho thuê ngắn hạn nhằm đảm bảo chỗ ở cho cư dân địa phương. Nếu muốn cho thuê ngắn hạn, chủ nhà cần xin giấy phép, đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn và, đồng thời họ cũng cần nộp thuế du lịch (thu từ khách thuê).

Với hình thức cho thuê dài hạn, người cho thuê có nhiều nghĩa vụ hơn, chẳng hạn phải đăng ký hợp đồng thuê. Mặc dù anh chị có thể tự thực hiện nhưng thuê dịch vụ quản lý sẽ giúp quy trình đơn giản hơn.

Bán nhà

Quy trình bán nhà về cơ bản tương tự việc mua, anh chị có thể bán trực tiếp bất động sản cho một cá nhân hoặc liên hệ với một đại lý bất động sản để quản lý việc này thay anh chị.

Nếu tự thực hiện, anh chị cần nghiên cứu thị trường nhà đất địa phương để định giá chính xác. Ngoài ra, có thể thuê chuyên viên thẩm định giá (có tính phí) để xác định giá trị bất động sản. Khi đã có mức giá phù hợp, anh chị hãy đăng tin trực tuyến kèm hình ảnh và thông tin chi tiết để thu hút người mua.

Một số chi phí khi bán nhà tại Bồ Đào Nha:

Phí thẩm định – khoảng €300 (thường bao gồm trong hoa hồng của đại lý bất động sản)
Phí môi giới bất động sản – từ 5% đến 8% giá trị bất động sản
Chứng chỉ năng lượng (certificado Energético) – €150 đến €250
Đăng ký đất đai (certidão predial) – €30
Đăng ký tài sản (caderneta predial) – €10 hoặc miễn phí nếu đăng ký trực tuyến

Xây dựng và cải tạo nhà

Mặc dù việc mua bất động sản hoàn thiện ở Bồ Đào Nha thường thuận tiện hơn, nhưng một số người vẫn lựa chọn tự xây dựng hoặc cải tạo nhà. Tuy nhiên, quá trình này có thể tốn nhiều thời gian, đặc biệt do các quy định xây dựng nghiêm ngặt.

Nhìn chung, các cổng thông tin trực tuyến và website bất động sản là kênh tốt để tìm kiếm đất . Nếu anh chị có kế hoạch xây nhà, chi phí có thể dao động từ €50.000–200.000, tùy thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, vật liệu và phí nhà thầu.

Trước khi mua đất, anh chị cần đảm bảo mảnh đất đó được phép xây dựng và có đầy đủ cơ sở hạ tầng cơ bản như nước và điện. Sau khi được cấp phép xây dựng, anh chị có thể bắt đầu thuê nhà thầu để triển khai.

Nhà ở hỗ trợ và nhà giá rẻ

Nhà ở xã hội

Bồ Đào Nha cung cấp nhà ở xã hội (habitação social) cho cư dân lâu năm. Chương trình này hỗ trợ các cá nhân, gia đình có thu nhập thấp, đang gặp khó khăn hoặc sinh viên cần hỗ trợ chi phí thuê nhà.

Cơ quan chịu trách nhiệm chính là Viện Cải thiện và Tái thiết Đô thị (IHRU). Người có hộ khẩu thường trú có thể nộp đơn xin hỗ trợ thuê nhà (arrendamento apoiado) trực tuyến thông qua Cổng thông tin Cư trú (Portal da Habitação). Thời gian xét duyệt phụ thuộc vào nguồn cung nhà ở của từng hội đồng thành phố.

Chương trình nhà giá rẻ và hỗ trợ sinh viên

Chính phủ Bồ Đào Nha đã tạo ra một số chương trình nhà ở giá rẻ, đặc biệt là trong thị trường cho thuê. Ví dụ, Chương trình Tiếp cận Nhà ở (PAA) khuyến khích chủ sở hữu cho thuê bất động sản với giá cả phải chăng để đổi lấy việc được miễn thuế. Mặt khác, người thuê nhà có thể tìm được một ngôi nhà phù hợp với thu nhập của mình. Sinh viên cũng có thể đăng ký nhà ở xã hội, ngay cả khi chưa có thu nhập cá nhân, miễn là có người đứng ra bảo lãnh và thanh toán tiền thuê.

Giao dịch mua bán và thế chấp

Lãi suất thế chấp ở châu Âu đang có xu hướng giảm, và Bồ Đào Nha cũng không ngoại lệ. Trong quý 2 năm 2021, lãi suất trung bình chỉ còn 0,67%, mức thấp nhất kể từ năm 2013.

Cả cư dân và người không cư trú đều có thể đăng ký vay thế chấp tại Bồ Đào Nha. Tuy nhiên, điều kiện dành cho người không cư trú thường khắt khe hơn và tỷ lệ vay thấp hơn. Ví dụ, người thường trú có thể vay tới 90% giá trị bất động sản, trong khi người không cư trú chỉ có thể vay tối đa 80% giá trị bất động sản.

Hình thức vay phổ biến nhất là lãi suất thả nổi nhưng anh chị cũng có thể chọn lãi suất cố định hoặc kết hợp. Thời hạn vay thường từ 25–30 năm. Anh chị có thể vay tại bất kỳ ngân hàng nào ở Bồ Đào Nha, tuy nhiên nên so sánh ưu đãi trước khi quyết định.

Dù lựa chọn mua nhà hay thuê nhà ở Bồ Đào Nha, việc nắm rõ thị trường, chi phí và quy trình pháp lý sẽ giúp Anh/Chị đưa ra quyết định chính xác, an toàn và tối ưu nhất cho nhu cầu của mình.