Mặc dù thủ đô Athens đang dẫn đầu về tỷ suất lợi nhuận gộp ở mức 5,43%, nhưng thực tế số tiền bỏ túi từ lợi nhuận cho thuê bất động sản Hy Lạp của các nhà đầu tư sẽ thay đổi rất nhiều khi tính đến hạn mức đầu tư mới, lệnh cấm Airbnb và luật cải cách thuế năm 2026.
Athens vẫn dẫn đầu về lợi nhuận cho thuê bất động sản Hy Lạp
Theo dữ liệu từ Global Property Guide, tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp tại Athens đạt trung bình 5,4% – cao nhất trong 6 thành phố lớn tại Hy Lạp. Thậm chí, các căn hộ một phòng ngủ tại các khu như Patisia và Kipseli còn có thể mang lại lợi nhuận trên 7%.
Tuy nhiên, luật sửa đổi áp dụng từ tháng 09/2024 đã nâng mức đầu tư tối thiểu lên 800.000 EUR cho một bất động sản duy nhất tại vùng Attica (bao gồm Athens). Quy định này khiến những căn hộ một phòng ngủ có hiệu suất sinh lời cao kể trên trở nên quá tầm với đối với những người muốn tối ưu lợi nhuận cho thuê Golden Visa Hy Lạp. Với ngân sách 800.000 EUR, nhà đầu tư buộc phải mua những căn hộ diện tích lớn thuộc phân khúc trung đến cao cấp, nơi tỷ suất lợi nhuận bị kéo giảm xuống chỉ còn 3,5% đến 4,5%.
Mặc dù các khu vực giá rẻ mang lại lợi nhuận tốt nhất, nhưng quy định về hạn mức mới đã chặn đường nhà đầu tư nhỏ. Dù vậy, thị trường đã xuất hiện một lối đi khác: đầu tư 250.000 EUR bằng cách chuyển đổi công năng từ bất động sản thương mại sang nhà ở. Phương án này giúp dòng vốn đổ thẳng vào đúng những khu vực có giá thuê cao đỉnh điểm, giúp tối ưu hóa dòng tiền cho nhà đầu tư.
Bản đồ lợi nhuận cho thuê bất động sản Golden Visa Hy Lạp: So sánh 6 thành phố
Khảo sát vào tháng 11/2025 của Global Property Guide về tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp tại các thành phố lớn cho thấy một thứ hạng rất rõ ràng:
| Thứ hạng | Thành phố | Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp |
| 1 | Athens | 5,4% |
| 2 | Patra | 4,8% |
| 3 | Thessaloniki | 4,4% |
| 4 | Volos | 4,2% |
| 5 | Heraklion | 4,2% |
| 6 | Kavala | 3,5% |
Lưu ý quan trọng: Đây đều là tỷ suất gộp (chưa trừ thuế, chi phí quản lý, thuế tài sản ENFIA, thời gian trống phòng và chi phí bảo trì). Tỷ suất lợi nhuận ròng thực tế tại Hy Lạp thường sẽ thấp hơn từ 1,5 đến 2 điểm phần trăm so với mức gộp này.
Sự chênh lệch lớn ngay trong nội bộ thành phố
Ngay tại thủ đô Athens, biên độ lợi nhuận giữa các khu phố có sự phân hóa mạnh mẽ. Căn hộ một phòng ngủ ở Patisia mang lại lợi nhuận gộp tới 8%, khu Kipseli đạt 7,3%, còn trung tâm Athens đạt trung bình 6%. Ngược lại, một căn hộ ba phòng ngủ tại khu nhà giàu Kolonaki-Lykavittos chỉ đem về 3,8% lợi nhuận. Rõ ràng, các căn hộ nhỏ, giá rẻ ở khu bình dân luôn có hiệu suất sinh lời tốt hơn căn hộ lớn ở khu cao cấp.
Tại thành phố Thessaloniki, quy luật này cũng lặp lại. Khu Voulgari-Ntepo-Martiou đạt tỷ suất 6% cho căn hộ một phòng ngủ, nhưng căn ba phòng ngủ ở Toumpa chỉ đạt 3,2%. Lý do là vì giá mua các căn hộ nhỏ thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu thuê cực lớn của thị trường.
Quy định hạn mức mới ảnh hưởng thế nào đến bài toán lợi nhuận?
Luật thay đổi từ tháng 09/2024 đã chia đất nước Hy Lạp thành các vùng có mức giá tối thiểu khác nhau, tác động trực tiếp đến mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận cho thuê Golden Visa Hy Lạp cao của nhà đầu tư:
Vùng hạn mức 800.000 EUR
Áp dụng tại vùng Attica (gồm Athens và Piraeus), Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có trên 3.100 dân. Nhà đầu tư phải mua một bất động sản duy nhất diện tích từ 120 m² trở lên.
Tại trung tâm Athens: Với giá chào bán trung bình 2.439 EUR/m² (dữ liệu Quý 3/2025 của Spitogatos), số tiền 800.000 EUR sẽ mua được một căn hộ rộng tới 328 m². Đây chắc chắn phải là những căn hộ gia đình lớn hoặc penthouse cao cấp, khiến lợi nhuận bị ép xuống mức 3,5% – 4,5%.
Tại Thessaloniki: Giá trung bình là 2.625 EUR/m², số tiền 800.000 EUR tương đương căn hộ rộng 305 m², đẩy bạn vào phân khúc cao cấp với lợi nhuận căn ba phòng ngủ chỉ đạt trung bình 3,25%.
Vùng hạn mức 400.000 EUR
Áp dụng cho các khu vực còn lại như Patra, Volos, Heraklion, Kavala… (cũng yêu cầu một bất động sản duy nhất trên 120 m²).
Mặc dù thành phố Patra có mức lợi nhuận gộp trung bình khá cao (4,8%), nhưng giá trung vị cho một căn ba phòng ngủ ở đây chỉ khoảng 190.000 EUR (lợi nhuận gộp 3,9%). Khi luật bắt buộc bạn phải tiêu đủ 400.000 EUR, bạn sẽ phải mua một bất động sản hạng sang hoặc quá lớn so với nhu cầu chung của địa phương, từ đó kéo lợi nhuận tụt xuống thấp hơn nữa.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Heraklion (căn hai phòng ngủ giá trung vị 190.000 EUR cho lợi nhuận 4,7%) và Kavala (thành phố có lợi nhuận thấp nhất ở mức 3,5%). Mức sàn 400.000 EUR luôn ép bạn phải mua những tài sản cao cấp hơn mức trung bình của thị trường khu vực.
Sự đánh đổi về vận hành: Hãy lưu ý đến tính thanh khoản. Athens và Thessaloniki luôn có lượng khách thuê dồi dào, tỷ lệ trống phòng thấp và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp. Lợi thế lợi nhuận cao hơn 1% ở thành phố nhỏ như Patra sẽ không còn ý nghĩa nếu căn hộ của bạn bị bỏ trống lâu hơn ở Athens tận 2 tháng. Dữ liệu của Global Property Guide chỉ tính trên giá chào thuê, không phải số phòng thực tế đã có người ở.
Lộ trình 250.000 EUR: Giải pháp tối ưu lợi nhuận cho thuê Golden Visa Hy Lạp
Nếu nhà đầu tư mua bất động sản thương mại rồi chuyển đổi thành nhà ở, hoặc phục dựng các tòa nhà di sản, nhà đầu tư sẽ được hưởng hạn mức chỉ 250.000 EUR bất kể vị trí nào.
Nhiều nhà đầu tư thông minh đã nhanh chóng tận dụng quy định này để mua các tòa nhà thương mại cũ ở Exarchia, Metaxourgeio, Kipseli (Athens) và vùng Piraeus rồi sửa sang lại. Những nơi này lại chính là các khu vực có giá thuê cao đỉnh điểm tại Athens (Kipseli đạt 7%, trung tâm đạt 6%). Lộ trình này đã vô tình giúp nhà đầu tư vừa bỏ ra số vốn thấp nhất, vừa có được bất động sản ở nơi cho thuê lời nhất.
Lưu ý: Mức giá 250.000 EUR chưa bao gồm chi phí cải tạo, nên tổng số tiền bạn phải chi ra thực tế sẽ cao hơn. Ngoài ra, Bộ di trú đã thắt chặt kiểm tra các dự án chuyển đổi này để tránh gian lận, áp đặt các tiêu chí rất nghiêm ngặt về việc thay đổi mục đích sử dụng tài sản.
Luật cấm Airbnb và Chính sách thuế mới năm 2026
Lệnh cấm cho thuê ngắn hạn
Bất động sản mua theo chương trình Golden Visa hiện không được phép cho thuê ngắn hạn trên các nền tảng như Airbnb. Nếu vi phạm, chủ nhà sẽ bị phạt 50.000 EUR và bị tịch thu thẻ cư trú. Quy định này đã xóa sổ khoản thu lợi nhuận cao từ khách du lịch tại các khu trung tâm như Kolonaki, Plaka hay Monastiraki, buộc người mua phải quay về với thị trường cho thuê dài hạn truyền thống và chấp nhận mức lợi nhuận thực tế theo thống kê của Global Property Guide.
Thuế thu nhập từ tiền cho thuê nhà năm 2026 (Đạo luật 5246/2025)
Từ ngày 01/01/2026, Hy Lạp áp dụng biểu thuế lũy tiến mới như sau:
Thu nhập đến 12.000 EUR/năm: Thuế suất 15%
Thu nhập từ 12.001 đến 24.000 EUR/năm: Thuế suất 25% (đã giảm so với mức 35% trước đây)
Thu nhập từ 24.001 đến 36.000 EUR/năm: Thuế suất 35%
Thu nhập trên 36.000 EUR/năm: Thuế suất 45%
Chủ nhà được trừ thẳng 5% chi phí bảo trì vào tổng thu nhập mà không cần hóa đơn
Ví dụ thực tế dễ hình dung: Nhà đầu tư đầu tư 800.000 EUR mua căn hộ 3 phòng ngủ ở khu Kolonaki (Athens) và cho thuê với giá 2.500 EUR/tháng (thu về 30.000 EUR/năm), tương đương tỷ suất lợi nhuận gộp là 3,8%. Tiền thuế thu nhập năm 2026 phải nộp sẽ là khoảng 6.900 EUR, chia ra:
Tổng thu nhập: 30.000 EUR.
Trừ 5% bảo trì (1.500 EUR) $\rightarrow$ Thu nhập tính thuế thực tế chỉ còn 28.500 EUR.
Tính thuế lũy tiến trên 28.500 EUR:
12.000 EUR đầu $\times$ 15% = 1.800 EUR
12.000 EUR tiếp theo $\times$ 25% = 3.000 EUR
4.500 EUR còn lại $\times$ 35% = 1.575 EUR
Tổng thuế đúng phải nộp: 6.375 EUR (thay vì 6.900 EUR như bạn viết). Tỷ suất lợi nhuận ròng sau thuế sẽ là khoảng 2,95%
Đối với nhà đầu tư chọn chế độ thuế Non-dom (Điều 5A): sẽ đóng mức thuế khoán cố định 100.000 EUR/năm cho mọi thu nhập ngoài Hy Lạp (điều kiện đầu tư 500.000 EUR được tự động đáp ứng khi mua nhà 800.000 EUR). Tuy nhiên, riêng thu nhập từ việc cho thuê bất động sản nằm trên đất nước Hy Lạp thì vẫn phải tính theo biểu thuế lũy tiến ở trên, không được tính gộp vào gói thuế khoán.
Xu hướng thị trường và những điều số liệu chưa nói hết
Xu hướng giảm tỷ suất lợi nhuận (Yield Compression)
Nhìn chung trên toàn nước Hy Lạp, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang có xu hướng giảm dần do giá mua nhà tăng nhanh hơn giá cho thuê. Tỷ suất trung bình toàn quốc đã giảm từ 4,8% (tháng 12/2024) xuống 4,6% (tháng 06/2025) và chạm mức 4,4% vào cuối năm 2025.
Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, giá nhà ở đô thị đã tăng 7,7% so với cùng kỳ vào Quý 3/2025, trong khi đà tăng của giá thuê nhà lại đang chậm lại qua từng quý (từ 2,7% ở Quý 1 xuống còn 1,3% vào Quý 4/2025). Ngân hàng trung ương cũng cảnh báo việc người dân khó tiếp cận nhà ở đang trở nên nghiêm trọng, đồng nghĩa với việc chính phủ có thể sẽ đưa ra các chính sách siết chặt đà tăng của giá thuê nhà trong thời gian tới.
Thêm vào đó, nguồn cung nhà ở mới đang giảm mạnh (số giấy phép xây dựng giảm 24,5% trong 8 tháng đầu năm 2025 do một phán quyết vào cuối năm 2024 hủy bỏ các khoản thưởng quy hoạch). Nguồn cung khan hiếm sẽ giữ cho giá thuê không bị tụt, nhưng tốc độ tăng giá mua bất động sản mới là yếu tố quyết định khiến tỷ suất lợi nhuận của bạn bị thu hẹp.
Lợi ích từ việc tăng giá trị bất động sản
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ là một nửa của bài toán đầu tư. Yếu tố quan trọng còn lại là khả năng tăng giá của chính bất động sản đó theo thời gian.
Dữ liệu từ Spitogatos cho thấy giá chào bán nhà ở trung tâm Athens đã tăng tới 12% và Tây Athens tăng 12,5% chỉ riêng trong Quý 3/2025. Nếu nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức tiền thu về từ việc cho thuê hàng tháng thấp một chút, đổi lại tài sản tăng giá mạnh mẽ sau 5 đến 7 năm (bằng một chu kỳ gia hạn thẻ) thì việc chọn mua bất động sản cao cấp ở Athens vẫn là một nước đi có lợi dài hạn.
