Theo số liệu của Bộ Di trú Hy Lạp, trong 7 tháng đầu năm 2026, Golden Visa Hy Lạp giảm 39% hồ sơ mới năm 2026 so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang có nhiều thay đổi đáng chú ý.
Golden Visa Hy Lạp 2026 giảm hồ sơ mới nhưng tốc độ xử lý được cải thiện
Theo dữ liệu từ Bộ Di trú Hy Lạp, trong 7 tháng đầu năm 2026, chương trình Golden Visa Hy Lạp tiếp nhận 3.086 hồ sơ mới, giảm 39% so với mức 5.028 hồ sơ cùng kỳ năm 2025. Với mức trung bình khoảng 440 hồ sơ mỗi tháng, chương trình hiện được dự báo có thể đạt hơn 5.000 hồ sơ mới trong cả năm 2026.
Trước đó, năm 2025 ghi nhận 7.021 hồ sơ Golden Visa, giảm 25% so với mức kỷ lục 9.372 hồ sơ trong năm 2024.
Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào số lượng hồ sơ mới, bức tranh về Golden Visa Hy Lạp 2026 sẽ chưa phản ánh đầy đủ diễn biến của thị trường.
Một tín hiệu tích cực khác đang diễn ra ở khâu xử lý hồ sơ. Lượng hồ sơ tồn đọng từng vượt 52.000 hồ sơ vào đầu năm 2025 đã giảm xuống còn 29.273 hồ sơ vào cuối tháng 07/2026.
Điều này cho thấy hệ thống xử lý hiện đang giải quyết hồ sơ nhanh hơn tốc độ tiếp nhận mới. Sau nhiều năm bị xem là điểm hạn chế lớn nhất của chương trình, thời gian chờ cấp Golden Visa Hy Lạp đang được cải thiện đáng kể.
Từ mùa xuân năm 2025, số lượng quyết định được ban hành mỗi tháng đã bắt đầu vượt số hồ sơ mới nộp vào. Việc phân cấp xử lý hồ sơ sang các đơn vị khu vực và cơ chế phân bổ hồ sơ đến những văn phòng có lượng tồn đọng thấp hơn đã góp phần thúc đẩy tốc độ xử lý.
Số lượng người sở hữu Golden Visa Hy Lạp vẫn tăng
Dù lượng hồ sơ mới giảm, số lượng giấy phép cư trú Golden Visa đang có hiệu lực tại Hy Lạp vẫn tiếp tục tăng.
Đến cuối tháng 07/2026, Hy Lạp ghi nhận 34.278 giấy phép cư trú nhà đầu tư đang hoạt động, tăng đáng kể so với 22.001 giấy phép vào tháng 06/2025.
Nhà đầu tư Trung Quốc hiện vẫn là nhóm lớn nhất, chiếm hơn một nửa tổng số giấy phép đang có hiệu lực. Điều này cho thấy quy mô cộng đồng nhà đầu tư sở hữu Golden Visa Hy Lạp vẫn đang mở rộng, dù tốc độ tiếp nhận hồ sơ mới đã điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Vì sao hồ sơ Golden Visa Hy Lạp giảm 39% trong năm 2026?
Theo các chuyên gia, mức giảm 39% của Golden Visa Hy Lạp 2026 chủ yếu phản ánh quá trình tái cấu trúc thị trường sau khi chương trình thay đổi các ngưỡng đầu tư, thay vì cho thấy sự suy giảm tương ứng về nhu cầu của nhà đầu tư quốc tế.
Trong giai đoạn trước, phần lớn thị trường Golden Visa tập trung vào các bất động sản có giá trị khoảng 250.000 euro, đặc biệt tại những khu vực như Athens và Piraeus.
Tuy nhiên, sau khi Hy Lạp nâng mức đầu tư tiêu chuẩn tại một số khu vực thuộc Attica lên 800.000 euro, một bộ phận nhà đầu tư vốn phù hợp với phân khúc cũ không còn lựa chọn con đường đầu tư truyền thống này.
Một số luật sư cho rằng mức giảm hồ sơ không đồng nghĩa với việc sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế đối với Hy Lạp giảm tương ứng, mà phần lớn là hệ quả từ việc nâng ngưỡng đầu tư và quá trình điều chỉnh của thị trường.
Bên cạnh đó, lượng hồ sơ cao trong giai đoạn 2024–2025 cũng chịu tác động bởi tâm lý nhà đầu tư muốn hoàn tất giao dịch trước khi các quy định mới có hiệu lực.
Tuy nhiên số liệu hồ sơ mới chưa phản ánh hoàn toàn nhu cầu thực tế. Với các dự án bất động sản chuyển đổi công năng, nhà đầu tư chỉ có thể nộp hồ sơ sau khi quá trình chuyển đổi hoàn tất. Vì vậy, nhiều giao dịch đã được đặt chỗ hoặc đang trong quá trình hoàn thiện vẫn chưa xuất hiện trong thống kê chính thức. Thị trường hiện vẫn đang có một lượng nhà đầu tư chờ các dự án hoàn thành để tiến hành nộp hồ sơ.
Nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp chuyển hướng sang bất động sản 250.000 euro
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của chương trình Golden Visa Hy Lạp 2026 là sự dịch chuyển trong cơ cấu đầu tư.
Thay vì tập trung vào các bất động sản nhà ở truyền thống, phần lớn hồ sơ mới hiện đang đến từ nhóm đầu tư 250.000 euro thông qua bất động sản thương mại được chuyển đổi thành nhà ở. Đây hiện là lựa chọn dễ tiếp cận nhất đối với những nhà đầu tư muốn sở hữu quyền cư trú tại Athens hoặc các khu vực có nhu cầu cao mà không cần đáp ứng mức đầu tư 800.000 euro. Điểm đáng chú ý của diện đầu tư này là không áp dụng yêu cầu diện tích tối thiểu 120 m² như nhóm bất động sản thuộc ngưỡng 400.000 euro và 800.000 euro.
Do đó, thị trường đang xuất hiện ngày càng nhiều căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, được hình thành từ việc chuyển đổi các văn phòng, tòa nhà thương mại hoặc các bất động sản có công năng cũ.
Thông thường, nhà đầu tư không trực tiếp mua một bất động sản thương mại rồi tự thực hiện quá trình chuyển đổi. Các chủ đầu tư sẽ đảm nhận việc mua, cải tạo, hoàn thiện thủ tục pháp lý và bán sản phẩm hoàn thiện với mức giá từ 250.000 euro.
Ngoài giá mua bất động sản, nhà đầu tư cần dự trù thêm các chi phí liên quan như thuế chuyển nhượng, phí công chứng, đăng ký đất đai, phí luật sư và lệ phí cấp giấy phép cư trú.
Nhìn tổng thể, Golden Visa Hy Lạp 2026 không chỉ là câu chuyện hồ sơ giảm 39%, mà đang phản ánh quá trình tái cấu trúc thị trường. Dòng vốn đang dịch chuyển sang bất động sản chuyển đổi từ 250.000 euro, tốc độ xử lý hồ sơ được cải thiện, trong khi chương trình tiếp tục được điều chỉnh để cân bằng giữa thu hút đầu tư quốc tế và nhu cầu nhà ở trong nước.
Hy Lạp đang xem xét đề xuất cho phép nhà đầu tư phân bổ vốn Golden Visa vào nhiều bất động sản thay vì tập trung vào một tài sản duy nhất. Tuy nhiên, đây mới là đề xuất và chưa phải chính sách chính thức. Nếu được triển khai, mô hình này có thể giúp nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục, đồng thời hỗ trợ mục tiêu tăng nguồn cung nhà cho thuê dài hạn của Chính phủ Hy Lạp.
Liên hệ NVS để được cập nhật thông tin mới nhất về Golden Visa Hy Lạp 2026 và nhận tư vấn lộ trình đầu tư phù hợp.
