Mỹ luôn nằm trong top những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất thế giới nhờ tính minh bạch, tiềm năng sinh lời cao và nhu cầu thuê lớn. Tuy nhiên, để mua bất động sản tại Mỹ, Anh Chị cần hiểu rõ quy trình, chi phí và những lưu ý quan trọng khi giao dịch.
Ai có thể mua bất động sản tại Mỹ?
Người nước ngoài hoàn toàn có thể mua bất động sản tại Mỹ mà không gặp bất kỳ hạn chế pháp lý nào. Quy trình về cơ bản tương tự như với công dân hoặc thường trú nhân Hoa Kỳ. Tuy nhiên trước khi bắt đầu, anh chị cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và lưu ý một số thủ tục quan trọng.
Yêu cầu cơ bản khi mua bất động sản tại Mỹ
Dù là công dân Mỹ, người có Thẻ xanh hay người không thường trú, hồ sơ mua nhà sẽ luôn bao gồm:
- Giấy tờ tùy thân – phổ biến nhất là hộ chiếu
- ITIN hoặc SSN – mã số thuế cá nhân hoặc số an sinh xã hội
- Bằng chứng về tài sản, thu nhập hoặc lợi tức (tùy hình thức tài trợ)
Nếu anh chị mua nhà bằng hình thức vay thế chấp, quy trình phê duyệt sẽ yêu cầu thêm:
- Báo cáo tín dụng gần đây
- Bằng chứng về thu nhập: phiếu lương, mẫu W-2 hoặc tờ khai thuế
- Bằng chứng tài sản: sao kê ngân hàng thể hiện khả năng thanh toán tiền đặt cọc và chi phí đóng giao dịch
Quy trình mua bất động sản tại Mỹ
Do quy trình có thể khá phức tạp và mới mẻ với người nước ngoài nên việc hợp tác với môi giới bất động sản và chuyên gia am hiểu khu vực sẽ giúp anh chị dễ dàng hơn trong từng bước, đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và an toàn.
Bước 1 – Xác định ngân sách & tìm chuyên gia hỗ trợ
Hãy lập ngân sách thực tế, bao gồm giá mua, thuế, phí pháp lý, chi phí khóa sổ, chi phí duy trì và các chi phí liên quan. Nếu anh chị cần vay, nên xin phê duyệt trước khoản thế chấp.
Bước 2 – Tìm kiếm & xem nhà
Anh chị có thể bắt đầu tìm kiếm bất động sản bằng các cổng thông tin bất động sản trực tuyến như Zillow, Redfin, RE/MAX – nơi cung cấp các công cụ tìm kiếm đơn giản để tìm bất động sản phù hợp với ngân sách và khu vực mong muốn. Sau đó, môi giới sẽ giúp anh chị chọn lọc và sắp xếp lịch xem nhà.
Bước 3 – Đưa ra đề nghị mua
Khi tìm được căn nhà phù hợp, môi giới sẽ soạn thảo đề nghị mua bao gồm: giá, điều khoản kèm theo và thời hạn hiệu lực. Ở giai đoạn này, anh chị thường phải đặt một khoản tiền cọc (1-2% giá trị) sau đó nộp tiếp khoản đặt cọc chính (khoảng 10% giá trị mua). Để đảm bảo quyền lợi, anh chị có thể gắn kèm các điều kiện trong đề nghị như: nhà phải vượt qua kiểm tra chất lượng, định giá phù hợp, và được phê duyệt vay thế chấp,…
Bước 4 – Thẩm định và kiểm tra pháp lý
Thông thường bao gồm kiểm tra tình trạng nhà, thẩm định giá, đôi khi khảo sát thêm về nguy cơ lũ lụt, mối mọt hoặc các vấn đề khác. Song song, luật sư sẽ tra cứu quyền sở hữu và hoàn tất các kiểm tra pháp lý để đảm bảo bất động sản đủ điều kiện giao dịch.
Bước 5 – Hoàn tất giao dịch
Khi đã có ngày chốt, môi giới và luật sư sẽ xử lý các thủ tục pháp lý trước khi anh chị và người bán ký hợp đồng, hoàn tất mua bán. Vào ngày này, anh chị cần thanh toán toàn bộ số tiền còn lại để chính thức nhận nhà. Nếu chuyển tiền từ nước ngoài, hãy chọn dịch vụ có phí thấp và tỷ giá minh bạch để tiết kiệm chi phí.
Giá bất động sản tại Mỹ
Giá nhà ở Mỹ thay đổi rất lớn tùy theo loại hình, vị trí, tình trạng và nhiều yếu tố thị trường khác. Để hình dung chi tiết hơn, anh chị có thể tham khảo dữ liệu từ Numbeo, cung cấp mức giá theo mét vuông tại trung tâm và ngoại ô thành phố:
| Thành phố | Giá nhà tại trung tâm (/m²) | Giá nhà vùng ngoại ô (/m²) |
| New York, NY | 16,901.37 USD | 12,488.49 USD |
| Austin, TX | 4,337.40 USD | 3,239.94 USD |
| Seattle, WA | 7,048.04 USD | 7,048.04 USD |
(Nguồn: Numbeo, 26/08/2025 – dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian).
Báo cáo năm 2025 chỉ ra một số thành phố có tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập thấp, bao gồm: Battle Creek ở Michigan, Florissant, Joplin, St. Joseph ở Missouri hoặc McAllen và Wichita Falls ở Texas.
Ngoài ra, các bang như South Carolina, Alabama, Iowa cũng thường xuất hiện trong danh sách các nơi có giá bất động sản rẻ. Tuy nhiên, chi phí cụ thể vẫn thay đổi theo khu vực, anh chị cần so sánh và tham khảo thêm từ môi giới địa phương để có cái nhìn thực tế.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
Giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, loại hình, tuổi đời ngôi nhà, tình hình thị trường và nguồn cung tại khu vực. Trong đó, cung – cầu là yếu tố then chốt: Nếu có nhiều nhà bán, giá có thể giảm do cạnh tranh; ngược lại, khi nguồn cung khan hiếm, người bán thường đẩy giá cao hơn.
Ngoài ra, các yếu tố như phát triển hạ tầng (đường cao tốc, trung tâm thương mại, trường học…) cũng có thể làm tăng nhu cầu và kéo giá lên. Ở phạm vi vĩ mô, lãi suất và tình hình ổn định toàn cầu cũng tác động trực tiếp đến chi phí mua nhà.
Chi phí mua bất động sản tại Mỹ
Khi mua nhà ở Mỹ, ngoài giá mua đã thỏa thuận, anh chị sẽ cần chuẩn bị thêm nhiều khoản phí khác. Những chi phí này có thể thay đổi tùy bang, loại bất động sản và nhiều yếu tố khác, anh chị nên tham khảo ý kiến chuyên gia để lên ngân sách chính xác. Một số chi phí phổ biến gồm:
- Thuế chuyển nhượng: Mức thuế khác nhau theo từng bang và loại tài sản hoặc đất đai, có nơi khá cao.
- Phí thẩm định: Khoảng 350 USD, thường bắt buộc nếu anh chị vay thế chấp.
- Phí kiểm định: Phụ thuộc vào loại bất động sản, thường từ 300 – 400 USD, đôi khi cũng là yêu cầu của ngân hàng cho vay.
- Chi phí khóa sổ: Khoảng 2% – 5% giá trị bất động sản, bao gồm các khoản phí pháp lý bắt buộc, phí cho vay và bảo hiểm thế chấp.
- Tiền đặt cọc: Có thể từ 3% – 20% giá trị tài sản tùy thuộc vào lựa chọn của anh chị và theo thoả thuận với ngân hàng.
- Chi phí duy trì: Thuế bất động sản có thể khá lớn, dao động từ 0,4% – 2% giá trị căn nhà mỗi năm. Ngoài ra còn có các loại phí quản lý khu dân cư (HOA), chi phí tiện ích, bảo hiểm thế chấp và các khoản khác.
Nhiều ngân hàng có thể yêu cầu người vay thế chấp phải có bảo hiểm nhà ở như một điều kiện đi kèm, trung bình khoảng 2.000 USD/năm, ở một số bang có thể vượt quá 6.000 USD. Người mua cũng nên chủ động liên hệ với chủ cũ để chuyển giao các dịch vụ tiện ích như điện, nước, gas, internet, và tiến hành ghi chỉ số công tơ vào ngày dọn.
Vay thế chấp & chuyển tiền khi mua bất động sản tại Mỹ
Người nước ngoài có thể mua nhà ở Mỹ bằng tiền mặt hoặc thông qua vay thế chấp. Tuy nhiên, việc vay vốn thường phức tạp hơn so với công dân Mỹ:
- Vay tại ngân hàng trong nước: Ít ngân hàng hỗ trợ cho vay để mua nhà ở Mỹ.
- Vay tại ngân hàng Mỹ: Có thể được chấp nhận nhưng thường yêu cầu đặt cọc cao hơn, lãi suất cao hơn và điều kiện xét duyệt khắt khe.
Bên cạnh đó, khi gửi tiền từ nước ngoài sang Mỹ, anh chị cần lưu ý ba điểm chính: tỷ giá hối đoái, phí dịch vụ và thời gian xử lý. Một số ngân hàng có phí ẩn trong tỷ giá khiến số USD nhận được ít hơn. Với khoản lớn như tiền đặt cọc hoặc thanh toán mua nhà, một chênh lệch nhỏ cũng có thể làm anh chị mất thêm nhiều tiền.
Đầu tư bất động sản Mỹ: Có nên không?
Trong nhiều trường hợp, người nước ngoài nên cân nhắc giữa việc mua hay thuê. Theo khảo sát gần đây, chi phí thuê nhà hàng tháng ở nhiều nơi thường rẻ hơn so với gánh nặng tài chính khi sở hữu nhà. Thuê nhà cũng mang lại sự linh hoạt, nhất là khi anh chị chỉ ở Mỹ trong thời gian ngắn. Ngược lại, nếu có kế hoạch định cư lâu dài, sở hữu một căn nhà lại giúp anh chị “an cư lạc nghiệp” và hưởng lợi nếu giá trị bất động sản tăng theo thời gian – dù không có gì đảm bảo chắc chắn.
Số liệu thống kê gần đây cho thấy tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ duy trì quanh mức 65%. Trong năm 2025, lãi suất vay cao đã khiến nhu cầu giảm, kéo giá nhà ở một số khu vực đi xuống. Tuy nhiên, lượng nhà rao bán lại tăng khoảng 30% so với 2024 với mức độ biến động khác biệt giữa từng vùng. Giá bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi ở miền Đông Bắc và Trung Tây, trong khi khu vực miền Nam và miền Tây nước Mỹ lại chững hoặc giảm nhẹ.
Mua bất động sản tại Mỹ là một quyết định lớn, đòi hỏi chuẩn bị kỹ lưỡng cả về tài chính lẫn kiến thức. Anh chị cần xác định ngân sách rõ ràng, tìm đến chuyên gia uy tín, tập trung vào giá trị thực, đồng thời nắm vững quy trình và đặc thù thị trường địa phương. Bên cạnh đó, làm việc với môi giới tài chính uy tín và sử dụng dịch vụ chuyển tiền an toàn, chi phí hợp lý sẽ hỗ trợ anh chị tối đa trong kế hoạch mua nhà tại Mỹ.