Mua nhà ở Mỹ đòi hỏi người mua phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tài chính, pháp lý và hồ sơ. Năm 2025, các quy định này đã có một số điều chỉnh nhằm kiểm soát nguồn vốn, tăng tính minh bạch và đảm bảo an toàn giao dịch. Dưới đây là tổng hợp các điều kiện mua nhà ở Mỹ quan trọng từ A–Z để Anh Chị nắm rõ trước khi xuống tiền.
Có năng lực tài chính rõ ràng và minh bạch
Trước khi mua nhà ở Mỹ, Anh Chị cần chứng minh khả năng tài chính minh bạch, đảm bảo đáp ứng các yêu cầu pháp lý và đủ khả năng chi trả theo phương thức thanh toán đã chọn.
Nếu mua bằng tiền mặt, Anh Chị cần:
- Chứng minh được nguồn tiền hợp pháp
- Tuân thủ quy định chuyển tiền quốc tế và kiểm soát ngoại hối
Nếu vay ngân hàng để mua nhà, Anh Chị cần có:
- Thu nhập ổn định để đảm bảo khả năng trả nợ hằng tháng.
- Đạt điểm tín dụng tối thiểu từ 580–660 tùy loại khoản vay, trong đó người nước ngoài có thể cần đạt 720 điểm trở lên.
- Đáp ứng các khoản trả trước
- Công dân Mỹ thường chỉ cần trả trước từ 5–20% giá trị căn nhà.
- Người nước ngoài thường phải trả trước từ 30–50% giá trị căn nhà.
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý và tài chính
Để quá trình mua nhà ở Mỹ diễn ra suôn sẻ, Anh Chị cần chuẩn bị đầy đủ các điều kiện liên quan giấy tờ hồ sơ pháp lý và tài chính bao gồm:
Giấy tờ cá nhân
Đây là nhóm hồ sơ cơ bản giúp chứng minh danh tính, tình trạng cư trú và tư cách pháp lý của người mua nhà, bao gồm:
- Hộ chiếu còn hiệu lực: Bắt buộc đối với người nước ngoài khi tham gia giao dịch bất động sản tại Mỹ.
- ITIN (Individual Taxpayer Identification Number): Mã số thuế cá nhân sử dụng thay cho SSN trong trường hợp người mua không phải công dân hoặc thường trú nhân Mỹ.
- Số SSN (Social Security Number): Yêu cầu đối với người mua là thường trú nhân hoặc người lao động hợp pháp tại Mỹ.
- Giấy xác nhận địa chỉ cư trú hiện tại: Có thể là tại Mỹ hoặc nước ngoài, dùng để xác định thông tin liên lạc và phục vụ thủ tục pháp lý.
Giấy tờ tài chính
Đây là nhóm hồ sơ chứng minh người mua có đủ năng lực tài chính để mua nhà và/hoặc đủ điều kiện vay thế chấp tại Mỹ, bao gồm:
- Sao kê ngân hàng: Cung cấp lịch sử giao dịch từ 6–12 tháng gần nhất để chứng minh dòng tiền và khả năng thanh toán.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân tại Mỹ (Form 1040): Áp dụng khi người mua đã từng cư trú hoặc làm việc tại Mỹ và có nghĩa vụ khai thuế; giúp chứng minh thu nhập hợp pháp.
- Giấy xác nhận việc làm hoặc hợp đồng lao động (Employment Verification Letter): Xác nhận tình trạng công việc, mức lương và tính ổn định của thu nhập.
- Bằng chứng về nguồn tiền đầu tư hoặc thu nhập thụ động: Ví dụ như hợp đồng cho thuê nhà, giấy tờ chứng minh lãi từ chứng khoán, cổ tức,…
- Thư xác minh từ ngân hàng quốc tế: Yêu cầu khi nguồn tiền được chuyển từ nước ngoài vào Mỹ, nhằm chứng minh tính hợp pháp và minh bạch của khoản tiền.
Giấy tờ liên quan đến giao dịch bất động sản
Khi tiến hành mua bán nhà đất tại Mỹ, người mua cần chuẩn bị hoặc ký kết các loại giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán (Purchase Agreement): Thỏa thuận chính thức giữa người mua và người bán.
- Đặt cọc (Earnest Money Deposit): Khoản tiền cam kết giữ nhà, thường bằng 1%–3% giá trị tài sản.
- Báo cáo kiểm tra nhà (Home Inspection Report): Chứng nhận tình trạng vật lý của căn nhà.
- Báo cáo định giá tài sản (Appraisal Report): Bắt buộc trong trường hợp mua nhà bằng hình thức vay thế chấp.
- Bảo hiểm quyền sở hữu (Title Insurance) và kiểm tra quyền sở hữu (Title Search):Đảm bảo căn nhà không vướng tranh chấp pháp lý.
- Giấy tờ Escrow: Giúp đảm bảo giao dịch diễn ra công bằng và đúng cam kết giữa các bên.
- Giấy chứng nhận chuyển nhượng sở hữu (Deed/Title Transfer): Được ký kết vào ngày bàn giao (closing day).
Có giấy tờ tùy thân và tư cách pháp lý hợp lệ
Người mua nhà ở Mỹ, dù là công dân, thường trú nhân hay người nước ngoài, đều phải xuất trình các giấy tờ tùy thân hợp lệ và chứng minh được tư cách pháp lý để tham gia giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật Mỹ như:
- Hộ chiếu còn hiệu lực
- Visa Mỹ hợp lệ (F1, H1B, L1, B1/B2, v.v.)
- ITIN (Mã số thuế cá nhân) nếu không có số SSN
- Số SSN (Social Security Number) nếu có
- Địa chỉ cư trú rõ ràng – tại Mỹ hoặc nước ngoài
Lưu ý: Anh Chị không cần là công dân hay thường trú nhân Mỹ vẫn có thể mua nhà tại đây.
Tuân thủ đúng quy trình pháp lý chuẩn khi mua nhà
Một trong những điều kiện mua nhà ở Mỹ là người mua cần tuân thủ quy trình pháp lý chuẩn khi mua. Mỗi tiểu bang có thể có một số khác biệt trong thủ tục, nhưng về cơ bản quy trình mua nhà thường diễn ra theo các bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm bất động sản phù hợp và ký thư đề nghị mua (Offer Letter).
- Bước 2: Thương lượng và ký hợp đồng mua bán (Purchase Agreement).
- Bước 3: Thanh toán khoản đặt cọc giữ chỗ (Earnest Money).
- Bước 4: Tiến hành kiểm tra nhà (Home Inspection) và định giá tài sản (Appraisal).
- Bước 5: Mở tài khoản ký quỹ (Escrow) để đảm bảo giao dịch minh bạch.
- Bước 6: Thẩm định hồ sơ vay (nếu có) và mua bảo hiểm nhà.
- Bước 7: Ký hợp đồng chuyển nhượng và hoàn tất đóng giao dịch (Closing Day).
Chuẩn bị chi phí phát sinh khi mua nhà ở Mỹ
Ngoài giá mua niêm yết, người mua cần tính toán thêm các khoản chi phí phát sinh như thuế, phí thủ tục, bảo hiểm, chi phí kiểm tra và định giá,… Ví dụ, nếu mua một căn nhà trị giá 500.000 USD, Anh Chị nên dự trù tổng ngân sách khoảng 550.000 – 575.000 USD để bao gồm toàn bộ chi phí ban đầu. Cụ thể các chi phí như sau:
| Hạng mục chi phí | Mức phí ước tính | Ghi chú |
| 1. Phí đóng giao dịch (Closing costs) | 2% – 5% giá trị nhà ($10.000–25.000) | Bao gồm nhiều loại phí phụ: công chứng, môi giới, escrow, kiểm tra, định giá |
| – Phí kiểm tra nhà (Home inspection) | $300 – $600 | Khuyến khích kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng |
| – Phí định giá nhà (Appraisal fee) | $300 – $700 | Bắt buộc nếu vay thế chấp |
| – Phí hồ sơ luật sư / Escrow | $1.000 – $2.500 (có thể cao hơn ở 1 số bang) | Tùy tiểu bang và đơn vị pháp lý |
| – Phí bảo hiểm quyền sở hữu (Title insurance) | $500 – $1.500 | Bảo vệ người mua khỏi rủi ro pháp lý về quyền sở hữu |
| 2. Thuế bất động sản hàng năm | 1% – 3% giá trị nhà/năm | Mỗi bang quy định khác nhau (ví dụ Texas cao, California thấp hơn) |
| → Với nhà $500.000 | $5.000 – $15.000/năm | Thuế sẽ tính theo năm tài chính và chia theo số ngày sở hữu khi mua bán giữa năm (mỗi bang quy định khác nhau) |
| 3. Bảo hiểm nhà ở (Homeowners Insurance) | $1.000 – $2.000/năm | Bắt buộc khi vay thế chấp, khuyến khích kể cả khi mua bằng tiền mặt |
| 4. Phí quản lý khu dân cư (HOA – nếu có) | $100 – $500/tháng | Áp dụng nếu nhà ở trong khu có tiện ích chung (bể bơi, sân golf…) |
| 5. Chi phí duy trì/sửa chữa nhà cửa | Biến động: $2.000 – $10.000/năm | Tùy độ cũ/mới, khí hậu, vật liệu xây dựng… |
5 lưu ý đặc biệt cho người Việt Nam muốn mua nhà ở Mỹ
Bên cạnh việc đáp ứng các điều kiện mua nhà ở Mỹ và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, Anh Chị cần lưu ý một số điểm quan trọng để đảm bảo giao dịch mua nhà ở Mỹ diễn ra an toàn, thuận lợi.
- Mua nhà không đồng nghĩa với việc được cấp visa hoặc thẻ xanh: Trả lời cho câu hỏi “Mua nhà ở Mỹ có được định cư không?”, dù bỏ ra 300.000 USD hay 3 triệu USD để mua nhà, Anh Chị vẫn chỉ được quyền sở hữu tài sản, không có quyền sinh sống lâu dài. Để định cư, Anh Chị phải xin loại visa phù hợp (như du học F-1, lao động H-1B) hoặc tham gia các chương trình định cư, ví dụ EB-5.
- Người nước ngoài vẫn có thể mua nhà và đứng tên sở hữu: Mỹ không hạn chế người nước ngoài mua và đứng tên bất động sản, nhưng quy trình phê duyệt sẽ kỹ hơn. Ví dụ, ngân hàng thường yêu cầu khoản trả trước 30–50% và kiểm tra kỹ nguồn tiền để phòng chống rửa tiền. Anh Chị cũng cần mở tài khoản ngân hàng tại Mỹ hoặc thông qua escrow (tài khoản ký quỹ) để nhận và thanh toán an toàn.
- Cần khai báo và nộp thuế đầy đủ – kể cả khi không cư trú: Sở hữu nhà ở Mỹ đồng nghĩa Anh Chị phải đóng thuế hằng năm (Property Tax, thường từ 0,5–2% giá trị nhà). Nếu cho thuê, thu nhập đó chịu thuế thu nhập liên bang và tiểu bang. Khi bán, phần chênh lệch lãi sẽ bị tính thuế Capital Gains, thường từ 15–20%. Kể cả khi Anh Chị không ở Mỹ, cơ quan thuế vẫn có quyền truy thu qua hệ thống quản lý tài sản.
- Chuyển tiền sang Mỹ cần tuân thủ luật kiểm soát ngoại hối Việt Nam: Luật ngoại hối Việt Nam yêu cầu mọi khoản chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà phải được thực hiện qua ngân hàng được phép, có hợp đồng mua bán, hóa đơn định giá và giấy tờ chứng minh nguồn tiền. Nếu chuyển qua kênh không chính thức (ví dụ qua người quen hoặc dịch vụ “chuyển tay”), Anh Chị có thể bị phạt và gặp rắc rối khi chứng minh nguồn vốn ở Mỹ.
- Nên sử dụng luật sư và môi giới bất động sản có kinh nghiệm với người nước ngoài: Luật sư và môi giới chuyên làm việc với khách hàng quốc tế sẽ hỗ trợ Anh Chị kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà (Title Search), đảm bảo không vướng tranh chấp, soạn hợp đồng đúng chuẩn Mỹ và giám sát quy trình escrow. Nhờ đó, Anh Chị giảm rủi ro mất tiền cọc hoặc mua phải tài sản đang bị thế chấp.
Nếu mục tiêu của Anh Chị là vừa sở hữu nhà tại Mỹ vừa định cư hợp pháp cho cả gia đình, chương trình EB-5 là lựa chọn đáng cân nhắc. Với hơn 15 năm kinh nghiệm, NVS cung cấp dịch vụ trọn gói từ tư vấn về visa mỹ eb5 đến chuẩn bị hồ sơ đến hoàn tất thủ tục đầu tư định cư Mỹ theo diện EB-5, giúp Anh Chị an cư và mở ra cơ hội sinh sống, học tập, làm việc tại Mỹ.
Trên đây là những điều kiện, hồ sơ và lưu ý quan trọng khi mua nhà ở Mỹ năm 2025, hy vọng sẽ giúp Anh Chị chuẩn bị đầy đủ trước khi giao dịch. Nếu Anh Chị quan tâm đến việc mua nhà và định cư lâu dài tại Mỹ qua chương trình EB-5, hãy liên hệ ngay với chúng tôi theo thông tin bên dưới để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng.
| Đầu tư quốc tế NVS – Tư vấn định cư Mỹ, Canada, Châu Âu
Hotline:0914 137 699 Email: info@dautuquocte.org Website: dautuquocte.org Thời gian làm việc: Thứ 2 – Thứ 6: từ 8:30 đến 17:00, Thứ 7: 8:30 đến 12:00. Địa chỉ: TRỤ SỞ CHÍNH HỒ CHÍ MINH: 30 Nguyễn Thị Diệu, Phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh |